Você sabia que, a partir de 2026, a Receita Federal vai conseguir identificar com precisão quem tem imóveis alugados e não declara corretamente os rendimentos? A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrado ao sistema SINTER, marca uma nova era na fiscalização tributária do setor imobiliário.
O que é o CIB?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro é uma espécie de CPF dos imóveis. Cada bem terá um código único nacional, com dados como localização, titularidade, valor de mercado e histórico de transferências. Essa padronização vai permitir que a Receita acompanhe melhor o mercado de aluguéis — tanto para pessoas físicas quanto jurídicas.
O que é o SINTER?
O SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) conecta os dados do CIB com Imposto de Renda, contratos de locação, cartórios, boletos bancários e dados de IPTU das prefeituras. Essa integração cria um cerco digital completo. Se houver divergência entre o que foi declarado e o que os dados mostram, a Receita poderá notificar os envolvidos.
Quais são os riscos de não declarar aluguel?
- Proprietário: pode pagar multa de até 75% do imposto devido (ou 150% em caso de reincidência);
- Inquilino: pode ser multado em 20% do valor não declarado;
- Em casos mais graves, pode haver processo por crime contra a ordem tributária.
Como se proteger? A solução está no planejamento patrimonial
A alternativa legal mais eficiente é criar uma holding patrimonial imobiliária. Com ela, os imóveis passam a ser administrados por uma empresa, o que permite redução da carga tributária, melhor organização patrimonial e facilidade no planejamento sucessório.
Alternativas legais:
Holding Patrimonial Imobiliária Uma das soluções e alternativas mais vantajosas é a criação de uma holding patrimonial imobiliária, mesmo com a reforma tributária, especialmente em casos com múltiplos imóveis e planejamento sucessório. As vantagens são muitas.
Tributação simplificada:
- Pessoa Física: paga de 7,5% a 27,5% de IR sobre aluguel. Com o novo IBS, isso pode subir para 35,9%.
- Pessoa Jurídica: paga entre 11,33% e 14,53% hoje, e com o IBS, isso passará para 16,08% a 19,28%, ainda muito mais vantajoso.
Planejamento sucessório
Os imóveis ficam protegidos e podem ser transferidos de forma mais fácil entre herdeiros; – Redução de custos com ITCMD e inventário. Essa estratégia é totalmente legal, transparente e eficiente, desde que bem planejada com apoio jurídico e contábil especializado.
É legal abrir uma holding para isso?
Sim. Desde que feita com planejamento jurídico e contábil adequados, a holding patrimonial é totalmente legal. Para isso, é necessário: análise do perfil dos imóveis, estudo societário, registro correto e acompanhamento profissional especializado.
Conclusão: o tempo da informalidade acabou
A partir de 2026, acordos de boca e aluguéis “por fora” deixarão de passar despercebidos. O CIB e o SINTER são ferramentas de inteligência fiscal. Mas quem se antecipa e se organiza pode reduzir impostos e proteger seu patrimônio de forma legal e estratégica.
Quer saber se a sua situação atual está dentro das exigências legais? Agende uma consultoria com a equipe da Teruya Advocacia e receba um diagnóstico jurídico completo.
Texto por Julia Teruya – advogada fundadora da Teruya Advocacia. Especialista em planejamento patrimonial e estruturação jurídica para famílias e investidores.